Clases de hipoteca. Tasa e índice de referencia.

Atendiendo al interés, hay hipotecas a tasa fija o a tasa variable.
Atendiendo a la forma de amortización, se emplean diversos métodos como el método francés, la cuota fija con amortización variable, el método americano y métodos de cuotas crecientes o decrecientes.

Hipotecas según el tipo de interés aplicado. 

Tasa fija. 
En las hipotecas de tasa fija, el tipo de interés no cambia a lo largo de todo el plazo de amortización.
La entidad financiera aplicará una tasa fija superior a los tipos de interés vigentes en el momento de la contratación para no perder dinero si los tipos de interés suben en el tiempo.

Las hipotecas con tasa fija son convenientes en épocas en las que los tipos de interés son muy bajos pero pueden crecer. Mientras los tipos de interés sigan bajos, se pagará más por una hipoteca con tasa fija que por una hipoteca con tasa variable. En cambio, si los tipos suben, las hipotecas fijas pagarán menos que hipotecas a tasa variable en las que suban los gastos. 


Tasa variable. 
Las hipotecas a interés variable usan un tipo de interés base sobre el que se aplica un diferencial. Periódicamente (por ejemplo cada año), la tasa de interés se recalcula en función del valor del tipo de referencia en ese momento. Si el tipo que se usa como base sube, el interés de la hipoteca sube. Si el tipo base baja, el interés de la hipoteca baja.

El índice de referencia que se aplica para las hipotecas a tasa variable suele ser un valor basado en los tipos de interés en vigentes en un país concreto o basado en el interés que aplican los bancos a los préstamos que realizan entre sí.
En Europa se han utilizado habitualmente tipos de interés como el Mibor, Euribor y el Libor.
Actualmente (2013), las nuevas hipotecas variables en España utilizan mayoritariamente el Euribor y el IRPH. El IRPH usa como referencia el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre de un conjunto de entidades. El IRPH se ha mantenido entre 2008 y 2012 con una diferencia de 1.5 puntos sobre el Euribor, de modo que Euribor+2,5% equivaldría aproximadamente a IRPH+1%.
Hasta la reordenación del sector bancario que ha hecho que muchas Cajas de Ahorros se transformen en bancos, no había un IRPH sino varios (uno de bancos, otro de cajas y otro de la Confederación Española de Cajas de Ahorro), cada uno con unos valores. En noviembre de 2013 desaparece este índice y se crea un índice común IRPH de entidades. Este cambio en los índices influye directamente en los hipotecados, cuya hipoteca pasa a tener un índice de referencia distinto, que puede ser más beneficioso o más perjudicial dependiendo de cada caso. En muchos de los contratos de hipoteca está recogido, dentro del clausulado, qué índice sustituiría al firmado en caso de desaparición del índice de referencia, pero probablemente no sea una cláusula a la que se haya dado mucha importancia hasta el hecho de la desaparición del IRPH.
Sea cual sea el índice de referencia que se ofrezca para una hipoteca, una persona que vaya a contratar una hipoteca debería comprobar cómo ha evolucionado ese índice en los últimos años y ver qué tipo de interés real anual supone tener una hipoteca con el índice más el diferencial aportados.


Hipotecas con un índice de referencia extranjero.
La comercialización de hipotecas basadas en un índice de referencia que no sea el común en el país puede ofrecer tipos de interés menores que los más comunes vigentes en el país. Por ejemplo, el Libor para el yen japonés es un tipo de interés que ha estado a niveles mucho más bajos que el Euríbor durante muchos años (en los últimos años no ha sobrepasado nunca el 0,7%). En Europa se han ofrecido hipotecas basadas en este índice de referencia, cuando el Euríbor se encontraba por encima del 4%. Estas hipotecas permitían conseguir un interés anual real más bajo incluso si las entidades bancarias aplicaban un diferencial mayor que el aplicado sobre el Euríbor.
El problema de estas hipotecas es que, en general, se encuentran denominadas en la moneda que es referencia para el tipo dado. Así contratar una hipoteca referenciada al Libor JPY supone, salvo excepciones, contratarla en yenes. Si un europeo o un estadounidense contratan una hipoteca en yenes, su deuda en la moneda de su país puede variar si varía el tipo de cambio de la moneda de su país respecto al yen. Esta variación puede ser positiva o negativa para el hipotecado (en los últimos años ha sido muy negativa porque el yen se ha apreciado mucho respecto a otras monedas).

Cláusulas suelo y techo.
En algunas hipotecas con interés variable, el interés mínimo y el interés máximo están limitados por cláusulas. Estas cláusulas se denominan cláusula suelo y cláusula techo.
En una hipoteca con cláusulas suelo, las bajadas del índice de referencia por debajo de un valor dejan de tener influencia en el interés aplicado a la hipoteca. Una cláusula de suelo muy alta aúna lo peor de las hipotecas de tasa fija (que no se beneficia de las bajadas de tasas de interés) con lo peor de las hipotecas de tasa variable (que los pagos suben si sube el índice de referencia).
Muchas entidades bancarias en España han aplicado cláusulas suelo a sus hipotecas. En la situación vigente en 2013, donde los tipos de interés están muy bajos, muchos hipotecados a tasa variable han visto como no han tenido las bajadas en su cuota de hipoteca esperadas debido a estas cláusulas suelo.
Una hipoteca con interés fijado al Euríbor+0,5%, pagará a mediados de 2013 intereses de 1,05%. Si esta hipoteca tiene una cláusula suelo del 2,5%, no se estará beneficiando del Euríbor al 0,5% sino que estará pagando intereses del 2,5%. 

Enlaces
       El método de amortización de las hipotecas.

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