Método francés de amortización.
En el método francés de amortización, las cuotas son constantes salvo que varíe el tipo de interés de referencia. Parte de la cuota sirve para pagar intereses y parte para reducir el principal de la deuda. En los primeros pagos, cuando la deuda es mayor, la mayor parte de los pagos es para intereses. A medida que baja el importe pendiente, los intereses van bajando y la mayor parte de la cuota se va empleando en la reducción de capital pendiente. Este método es el más común en las hipotecas en España.
| año | tipo de interés | Pago | Capital pendiente | Intereses |
| 0 | 100000 | |||
| 1 | 3 | 6721,57 | 96278,43 | 3000,00 |
| 2 | 3 | 6721,57 | 92445,21 | 2888,35 |
| 3 | 3 | 6721,57 | 88497,00 | 2773,36 |
| 4 | 4 | 7274,32 | 84762,56 | 3539,88 |
| 5 | 4 | 7274,32 | 80878,74 | 3390,50 |
| 6 | 4 | 7274,32 | 76839,57 | 3235,15 |
| 7 | 4 | 7274,32 | 72638,83 | 3073,58 |
| 8 | 4 | 7274,32 | 68270,07 | 2905,55 |
| 9 | 4 | 7274,32 | 63726,55 | 2730,80 |
| 10 | 3 | 6887,40 | 58750,95 | 1911,80 |
| 11 | 3 | 6887,40 | 53626,08 | 1762,53 |
| 12 | 3 | 6887,40 | 48347,46 | 1608,78 |
| 13 | 3 | 6887,40 | 42910,48 | 1450,42 |
| 14 | 2 | 6630,18 | 37138,51 | 858,21 |
| 15 | 2 | 6630,18 | 31251,10 | 742,77 |
| 16 | 2 | 6630,18 | 25245,94 | 625,02 |
| 17 | 3 | 6791,84 | 19211,48 | 757,38 |
| 18 | 3 | 6791,84 | 12995,99 | 576,34 |
| 19 | 3 | 6791,84 | 6594,03 | 389,88 |
| 20 | 3 | 6791,84 | 0,01 | 197,82 |
En este ejemplo de amortización se ve que las cuotas son las mismas en cada período salvo que varíe el tipo de interés. Como cada vez hay menos capital pendiente, los intereses que se aplican a ese capital son menores, de forma que más parte de la cuota se emplea en el pago del capital. Así, en el primer año, de los 6721,57 euros que se pagan, 3000 se emplean en intereses y 3671,57 en reducción del capital pendiente. En cambio, en el año 18 sólo 576,34 euros del pago van para intereses y casi todo va al capital.Cuota fija con amortización variable.
En este método siempre se paga la misma cuota. Cuando varía el tipo de interés de referencia los intereses cambian. Como cambian los intereses y la cuota es fija, lo que se modifica en las hipotecas a cuota fija con amortización variable son los plazos de amortización.
| año | tipo de interés | Pago | Capital pendiente | Intereses |
| 0 | 100000 | |||
| 1 | 3 | 6721,57 | 96278,43 | 3000,00 |
| 2 | 3 | 6721,57 | 92445,21 | 2888,35 |
| 3 | 3 | 6721,57 | 88497,00 | 2773,36 |
| 4 | 4 | 6721,57 | 85315,31 | 3539,88 |
| 5 | 4 | 6721,57 | 82006,35 | 3412,61 |
| 6 | 4 | 6721,57 | 78565,04 | 3280,25 |
| 7 | 4 | 6721,57 | 74986,07 | 3142,60 |
| 8 | 4 | 6721,57 | 71263,94 | 2999,44 |
| 9 | 4 | 6721,57 | 67392,93 | 2850,56 |
| 10 | 3 | 6721,57 | 62693,15 | 2021,79 |
| 11 | 3 | 6721,57 | 57852,37 | 1880,79 |
| 12 | 3 | 6721,57 | 52866,37 | 1735,57 |
| 13 | 3 | 6721,57 | 47730,79 | 1585,99 |
| 14 | 2 | 6721,57 | 41963,84 | 954,62 |
| 15 | 2 | 6721,57 | 36081,54 | 839,28 |
| 16 | 2 | 6721,57 | 30081,61 | 721,63 |
| 17 | 3 | 6721,57 | 24262,48 | 902,45 |
| 18 | 3 | 6721,57 | 18268,79 | 727,87 |
| 19 | 3 | 6721,57 | 12095,28 | 548,06 |
| 20 | 3 | 6721,57 | 5736,57 | 362,86 |
| 21 | 3 | 5908,67 | 0,00 | 172,10 |
En este ejemplo de amortización se calculan unas cuotas que servirían para pagar la deuda en 20 años de acuerdo con el interés vigente. Como en algún año varía el tipo de interés, los pagos ya no se ajustan al plazo establecido y la deuda no termina de pagarse en 20 años justos.
Método americano. Hipoteca de amortización diferida.
En el método americano, se pagan exclusivamente intereses en cada período. El capital se paga al vencimiento de la operación de una sola vez. Es poco común en España. Este método permite que se paguen cuotas periódicas más bajas porque incluyen sólo intereses (no reducción de capital). Es necesario plantearse un ahorro para poder pagar el principal de golpe en el momento del vencimiento.
| año | tipo de interés | Pago | Capital pendiente | Intereses |
| 0 | 100000 | |||
| 1 | 3 | 3000 | 100000,00 | 3000,00 |
| 2 | 3 | 3000 | 100000,00 | 3000,00 |
| 3 | 3 | 3000 | 100000,00 | 3000,00 |
| 4 | 4 | 4000 | 100000,00 | 4000,00 |
| 5 | 4 | 4000 | 100000,00 | 4000,00 |
| 6 | 4 | 4000 | 100000,00 | 4000,00 |
| 7 | 4 | 4000 | 100000,00 | 4000,00 |
| 8 | 4 | 4000 | 100000,00 | 4000,00 |
| 9 | 4 | 4000 | 100000,00 | 4000,00 |
| 10 | 3 | 3000 | 100000,00 | 3000,00 |
| 11 | 3 | 3000 | 100000,00 | 3000,00 |
| 12 | 3 | 3000 | 100000,00 | 3000,00 |
| 13 | 3 | 3000 | 100000,00 | 3000,00 |
| 14 | 2 | 2000 | 100000,00 | 2000,00 |
| 15 | 2 | 2000 | 100000,00 | 2000,00 |
| 16 | 2 | 2000 | 100000,00 | 2000,00 |
| 17 | 3 | 3000 | 100000,00 | 3000,00 |
| 18 | 3 | 3000 | 100000,00 | 3000,00 |
| 19 | 3 | 3000 | 100000,00 | 3000,00 |
| 20 | 3 | 103000 | 0,00 | 3000,00 |
En este ejemplo vemos que las cuotas periódicas en el método americano son bajas, porque sólo se pagan intereses anuales. Pero llegado el vencimiento, se pagará todo el capital de una vez.Método de cuotas crecientes.
En este método las cuotas van creciendo con el tiempo. La idea es que el contratante de la hipoteca tenga que hacer siempre un esfuerzo semejante para el pago de la hipoteca, ya que según pasa el tiempo y los precios y los salarios crecen por la inflación, la cuota también crece.
| año | tipo de interés | Pago | Capital pendiente | Intereses |
| 0 | 100000 | |||
| 1 | 3 | 5641,21 | 97358,79 | 3000,00 |
| 2 | 3 | 5754,03 | 94525,52 | 2920,76 |
| 3 | 3 | 5869,11 | 91492,17 | 2835,77 |
| 4 | 3 | 5986,50 | 88250,44 | 2744,77 |
| 5 | 3 | 6106,23 | 84791,72 | 2647,51 |
| 6 | 3 | 6228,35 | 81107,12 | 2543,75 |
| 7 | 3 | 6352,92 | 77187,42 | 2433,21 |
| 8 | 3 | 6479,98 | 73023,06 | 2315,62 |
| 9 | 3 | 6609,58 | 68604,18 | 2190,69 |
| 10 | 3 | 6741,77 | 63920,54 | 2058,13 |
| 11 | 3 | 6876,60 | 58961,55 | 1917,62 |
| 12 | 3 | 7014,14 | 53716,26 | 1768,85 |
| 13 | 3 | 7154,42 | 48173,33 | 1611,49 |
| 14 | 3 | 7297,51 | 42321,02 | 1445,20 |
| 15 | 3 | 7443,46 | 36147,20 | 1269,63 |
| 16 | 3 | 7592,33 | 29639,29 | 1084,42 |
| 17 | 3 | 7744,17 | 22784,29 | 889,18 |
| 18 | 3 | 7899,06 | 15568,77 | 683,53 |
| 19 | 3 | 8057,04 | 7978,79 | 467,06 |
| 20 | 3 | 8218,18 | -0,02 | 239,36 |
En el ejemplo vemos que la cuota tiene un crecimiento periódico (en este caso el 2%). Los pagos iniciales son más bajos, pero cada año la cuota a pagar crece.Método de cuotas decrecientes.
En este método se paga siempre la misma parte del principal más los intereses correspondientes a la cuota pendiente. Como cada vez la cuota pendiente es menor, la parte que se paga en intereses es menor con lo que la cuota decrece.
| año | tipo de interés | Pago | Capital pendiente | Intereses |
| 0 | 100000 | |||
| 1 | 3 | 8000 | 95000,00 | 3000,00 |
| 2 | 3 | 7850 | 90000,00 | 2850,00 |
| 3 | 3 | 7700 | 85000,00 | 2700,00 |
| 4 | 4 | 8400 | 80000,00 | 3400,00 |
| 5 | 4 | 8200 | 75000,00 | 3200,00 |
| 6 | 4 | 8000 | 70000,00 | 3000,00 |
| 7 | 4 | 7800 | 65000,00 | 2800,00 |
| 8 | 4 | 7600 | 60000,00 | 2600,00 |
| 9 | 4 | 7400 | 55000,00 | 2400,00 |
| 10 | 3 | 6650 | 50000,00 | 1650,00 |
| 11 | 3 | 6500 | 45000,00 | 1500,00 |
| 12 | 3 | 6350 | 40000,00 | 1350,00 |
| 13 | 3 | 6200 | 35000,00 | 1200,00 |
| 14 | 2 | 5700 | 30000,00 | 700,00 |
| 15 | 2 | 5600 | 25000,00 | 600,00 |
| 16 | 2 | 5500 | 20000,00 | 500,00 |
| 17 | 3 | 5600 | 15000,00 | 600,00 |
| 18 | 3 | 5450 | 10000,00 | 450,00 |
| 19 | 3 | 5300 | 5000,00 | 300,00 |
| 20 | 3 | 5150 | 0,00 | 150,00 |
En el ejemplo vemos que la cuota cubre siempre 5000 euros del capital más los intereses generados. Como cada vez hay menos capital pendiente, los intereses correspondientes a ese capital son menores de forma que la cuota total es menor.Enlaces
Calculadora de préstamos.
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