Garantías adicionales en una hipoteca. Avales.

Para que una vivienda sirva de garantía para un préstamo, el valor de mercado de esa vivienda debe ser mayor que el importe del préstamo. De no ser así, si el prestatario no pudiera hacer frente a los pagos del préstamo, el valor de la vivienda no cubriría el total de la deuda.

Supongamos que una persona recibe un préstamo de 120000 euros para comprar una vivienda valorada en 150000 euros.
Pasados dos años, esta persona tiene un dificultades laborales y no consigue pagar cuotas de la hipoteca, cuando aún le falta por pagar 116500 euros del préstamo.
Al ser la hipoteca una garantía del préstamo, la entidad financiera podría exigir la venta de la vivienda. Si la venta se salda por un importe superior a 116500 euros, la deuda quedaría pagada. Del importe de la venta, 116500 euros irían al banco y el resto (si lo hubiera) iría al prestatario. Si la venta se salda por menos de 116500 euros, no cubriría toda la deuda pendiente. 

En ocasiones, el préstamo que se necesita para la compra de una vivienda es de un porcentaje muy elevado del valor de la vivienda. Una persona que no tenga dinero ahorrado, necesitaría un préstamo del 100% del importe de la vivienda, más el coste de impuestos de transmisión y escrituras, más gastos para reformas iniciales o amueblar la casa.

Supongamos una persona que quiere comprar una vivienda a un precio de 100000 euros. La vivienda necesita una reparación valorada en 8000 euros y los costes de transmisión suman 10000 euros. Esta persona tiene 10000 euros ahorrados y necesita 118000 euros en total. El préstamo que necesita es de 108000 euros, que es un valor superior a la valoración de la vivienda. 

En situaciones en las que el valor de la vivienda no alcanza para cubrir el préstamo, la entidad financiera puede pedir garantías adicionales para conceder el préstamo.
Como el valor de una vivienda no es fijo, también pueden solicitarse garantías adicionales en circunstancias en las que el valor de la vivienda sea igual o ligeramente superior al préstamo (ya que el mercado puede caer y en ese caso la vivienda dejaría de ser garantía del total de la deuda). La garantía adicional suele ser el aval de terceras personas, que aportarán otros bienes. Una situación común es que el contrato de préstamo a un joven para adquirir su primera vivienda incluya el aval de los padres y de la vivienda que tienen éstos.

La situación en la que se incluyen garantías adicionales en un crédito, como avalar con la vivienda de los padres o una tercera persona, debería hacerse sólo en último extremo. La situación peor que puede darse en este caso es que una persona no pueda pagar su hipoteca y deban venderse tanto la vivienda hipotecada como la vivienda que aportan al contrato los avalistas: se ha intentado comprar una vivienda y al final se encuentran sin vivienda el comprador y sus avalistas.

Si se solicita un aval para reforzar la garantía de un préstamo, debería especificarse en el contrato el tramo de deuda que se cubre con el aval adicional. De esta forma, una vez que el receptor del préstamo consigue bajar la deuda pendiente por debajo de la valoración que el banco ha dado a su vivienda, la vivienda del avalista debería quedar liberada del acuerdo.

Supongamos que una persona solicita un préstamo hipotecario por 100000 euros. La entidad bancaria valora la vivienda en 90000 euros y solicita un aval adicional. Los avalistas, y la vivienda que aportan, deberían garantizar únicamente la deuda por encima de los 90000 euros. Si el prestatario no consigue pagar su deuda cuando aún debe 93000 euros, el contrato debería indicar que el banco puede repercutir en los avalistas hasta 3000 euros. Si el prestatario no consigue pagar su deuda cuando aún debe 86000 euros, los avalistas y su vivienda deberían estar ya desvinculados del préstamo.

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       Subrogación de una hipoteca.