Importancia del plazo y el tipo de interés en las hipotecas.

Las siguientes tablas muestran el importe mensual a pagar y el total a devolver en todas las mensualidades para un préstamo de 10000 euros con distintos plazos de devolución (de 10 a 40 años) y con distintos tipos de interés (del 3% al 7%).

(Para ver la cuota exacta para préstamos concretos, puede ser más sencillo utilizar la calculadora de préstamos).

Cuota mensual
	Interés del 3%	Interés del 4%	Interés del 5%	Interés del 6%	Interés del 7%
10	96,5607	101,2551	106,0655	111,0205	116,1085
15	69,0582	73,9688	79,0794	84,3857	89,8828
20	55,4598	60,5980	65,9956	71,6431	77,5299
25	47,4211	52,7837	58,4590	64,4301	70,6779
30	42,1604	47,7415	53,6822	59,9551	66,5302
35	38,4850	44,2775	50,4688	57,0190	63,8856
40	35,7984	41,7938	48,2197	55,0214	62,1431

Total a pagar
	Interés del 3%	Interés del 4%	Interés del 5%	Interés del 6%	Interés del 7%
10	111887,63	117327,16	122901,11	128642,61	134538,22
15	57228,42	61297,83	65532,97	69930,29	74485,73
20	36909,47	40329,04	43921,23	47679,74	51597,51
25	26985,13	30036,73	33266,28	36664,15	40219,49
30	21329,99	24153,61	27159,16	30332,77	33659,28
35	17773,14	20448,24	23307,50	26332,51	29503,65
40	15378,31	17953,81	20714,26	23636,14	26695,48

Si por ejemplo queremos ver cuánto deberíamos pagar por un préstamo de 127000 euros al 4% a pagar en 20 años:
- Buscamos la fila correspondiente a 20 años y la columna del 4%. Esto nos da, por cada 10000 euros del préstamo, una cuota mensual de 60,5980 y un pago en 20 años de 14543,52 euros.
- Como el préstamo es de 127000 euros, que es 127000/10000=12,7 veces el valor de las tablas, multiplicamos los valores por 12,7.
- La cuota mensual será de 12,7x60,5980=769,59 euros. A lo largo de 20 años se pagaría un total de 12,7x14543,52=184702 euros. 

Si el mismo préstamo de 127000 euros es al 5% en lugar de al 4%.
- Buscamos la fila correspondiente a 20 años y la columna del 5%. Esto nos da, por cada 10000 euros, una cuota mensual de 65,9956 y un pago en 20 años de 15838,94 euros.
- Multiplicamos estos valores por 12,7 al ser el préstamo 127000/10000=12,7 veces el valor de las tablas. - La cuota mensual será de 12,7x65,9956=838,14 euros. A lo largo de 20 años se pagaría un total de 12,7x15838,94=201154 euros. 17000 euros más que con el préstamo al 4%. 

Ampliar el plazo de devolución es una forma de pagar menos cuotas al mes. Pero el ahorro mes a mes se convierte en un incremento de la cuota final, ya que se pagan más intereses a lo largo del tiempo.

Por ejemplo, un préstamo al 3% pagado en 30 años tiene cuotas mensuales un 24% menores que ese mismo préstamo a 20 años. Pero como el plazo de pago es un 50% más, se paga un 14% más en 30 años que si se pagase en 20.

Cuanto más se alargan los plazos, la reducción en la cuota pasa a ser menos importante. Así, el préstamo al 3% en 40 años tiene cuotas mensuales sólo un 15% menores que el préstamo a 30 años y en cambio se paga un 13% más de cuotas totales.

Para tipos de interés mayores, la rebaja mensual que se obtiene alargando plazos es proporcionalmente menor y los gastos finales son proporcionalmente mayores.

Por ejemplo, un préstamo al 7% en 40 años tiene una cuota mensual que es sólo un 6,6% menor que el mismo préstamo a 30 años y la suma de los pagos totales es un 24,5% mayor.

Amortizaciones anticipadas.

Las amortizaciones anticipadas son pagos que reducen el capital pendiente.
Al reducirse el importe pendiente, hay una bajada en las cuotas mensuales o bien una reducción de los plazos pendientes.

Para una persona hipotecada que disponga de un dinero que invertir, una de las opciones de inversión a considerar puede ser una amortización anticipada. Si la reducción de intereses conseguida por la amortización anticipada es superior al posible rendimiento del capital empleado en otras inversiones, será más conveniente la amortización que otra inversión.

Supongamos una persona que paga 600 euros al mes de hipoteca y le quedan 20 años por pagar. Dispone de 12000 euros. Si amortizando 12000 euros de su hipoteca la cuota baja a 520 euros, con 12000 euros estará consiguiendo 80x12=960 euros de ahorro durante 20 años. Esto supone un rendimiento de la inversión del 8%.

Enlaces
       Qué son los bienes tangibles.
       Calculadora de préstamos.