Inversión buscando la revalorización.

La inversión buscando la revalorización de un inmueble espera una subida de precios en el mercado que permita la reventa a un precio mayor. De esta forma, se consigue una plusvalía con la reventa del inmueble.

Históricamente ha habido épocas en las que los precios de la vivienda han subido en porcentajes elevados. La inversión ideal consistiría en comprar un piso al comienzo del período (cuando están empezando a subir los precios) y venderlo en el momento en el que el mercado inmobiliario empieza a dar muestras de saturación (cuando los precios apenas suben más pero aún es fácil la venta).
No evaluar bien la evolución del mercado, o que alguna noticia haga que el mismo cambie demasiado bruscamente, puede hacer que el inversor en inmuebles se encuentre con unas propiedades que no puede vender o cuyo precio tiene que rebajar para conseguir la venta.

Un factor a considerar para quienes invierten en inmuebles buscando la revalorización, es que la plusvalía obtenida por el precio de venta superior al precio por el que se compró el inmueble puede estar sujeta al pago de impuestos. En España la tasa que se aplica a estas plusvalías depende de una serie de factores como el número de años que se ha mantenido la vivienda, si era la primera residencia del vendedor o la edad del vendedor.

Zonas en crecimiento y zonas degradadas.

La compra de una vivienda esperando el posible crecimiento de los precios que permita vender con beneficio, debería hacerse escogiendo inmuebles con las características que presenten mejores perspectivas de cara al futuro. No todas las clases de inmuebles tienen la misma evolución en los precios y no todas las zonas geográficas dentro de una región o un país registran los mismos incrementos de precio en un período.

Adecuarse a las tipologías que posiblemente van a ser más demandadas.

• Si en la zona las familias tienden a tener menos hijos, es probable que la demanda de viviendas de pocos dormitorios sea mayor que la demanda de viviendas de más dormitorios.

• Si los transportes entre el centro de una gran ciudad y zonas más alejadas van a mejorar próximamente, es probable que localidades cercanas a esa ciudad pasen a ser más atractivas para los compradores. Si el transporte en la ciudad tiende a empeorar, puede que las viviendas céntricas tengan cada vez más demanda.
• En un área en la que suban los ingresos medios de los habitantes, puede que éstos, además de una vivienda básica, empiecen a valorar elementos adicionales en la vivienda como una piscina o disfrutar de vistas panorámicas desde el salón de su casa. Estos elementos adicionales pasan a ser menos interesantes en sociedades y momentos en los que hay problemas económicos.

Tener en cuenta cambios urbanísticos futuros.

• La construcción de una nueva carretera o de una línea ferroviaria que mejore las comunicaciones de una vivienda, puede hacer que esta vivienda incremente su valoración en el futuro. Pero sólo si esta nueva infraestructura no está demasiado cercana de la vivienda: un posible comprador puede agradecer que una vivienda en venta esté cerca de un centro comercial, pero no verá con tanto interés una vivienda afectada por ruidos o tráfico asociados al centro comercial.
• Un cambio urbanístico próximo también puede afectar negativamente al mercado inmobiliario. Por ejemplo, la creación de una autovía supone la bajada de los ingresos por restauración en la carretera anterior, con lo que el valor de edificios en esa carretera caerá.

Área de servicio abandonada en la antigua carretera nacional-III entre Madrid y Valencia

• Si en la planificación de una ciudad se incluyen proyectos de rehabilitación de una zona de la ciudad que se encuentre degradada, puede que la zona se revalorice espectacularmente a medio plazo. Por el contrario hay zonas en las que la demanda pasada ha sido alta pero de las que los habitantes tienden a salir (por ejemplo al jubilarse) y que no encuentran un reemplazo suficiente en la nueva demanda, lo que hace que desciendan los precios.

Tener en cuenta la evolución general de la población.

• Una vivienda en una localidad cuya población aumenta, tenderá a subir de precio. Una vivienda en una localidad cuya población disminuye, tenderá a subir menos de precio o incluso a bajar de precio, al reducirse la demanda para la misma oferta.
• Si una población basa su economía en un producto o una industria concreta y este producto pierde interés o la industria cierra, probablemente habrá un éxodo de población en busca de trabajo, lo que hará que los precios de los inmuebles bajen.

Además de la evolución de la población será importante el tipo de población nueva. Si una población pasa a atraer nuevos habitantes por algún atractivo, como puede ser una playa, el tipo de habitantes nuevos determinará el tipo de vivienda que se buscará principalmente (por ejemplo, aquellas que tengan vistas al mar o se encuentren más cercanas a la playa).

Revalorización por recalificación.

Una forma de revalorización inmediata asociada a una vivienda o a una parcela de suelo es la que se obtiene por la recalificación o por el cambio de habitabilidad.
La calificación urbanística de un terreno es la que determina qué clase de uso se puede dar al mismo. Un terreno en el que no se puedan construir viviendas tendrá menor valor que un terreno en el que sí se puedan construir viviendas. Por este motivo, el cambio de calificación de un terreno desde rural a urbano puede suponer que el valor del suelo de ese terreno se multiplique.
En terreno calificado como urbano, los planes urbanísticos que se apliquen a cada parcela determinan la edificabilidad que tiene dicha parcela. El propietario de una vivienda individual que vea ampliada la edificabilidad de la parcela en la que esta vivienda está construida, podría vender la vivienda a un precio superior al que le corresponda por la construcción a alguien que esté interesado en utilizar la parcela para construir un edificio mayor.

La inversión en una vivienda o en un terreno esperando una revalorización del mismo a través de una recalificación o la ampliación de edificabilidad puede tener sentido en situaciones concretas. Por ejemplo, para una finca no urbanizable lindante con un área urbana de una localidad que esté creciendo, o para un edificio de poca altura en un área en la que los edificios son mayores.
También puede tener sentido para inversores institucionales que no tengan un plazo fijo para rentabilizar su inversión. Así empresas que crean una fábrica en los alrededores de una localidad, pueden ver que, pasados los años, sus instalaciones se encuentran situadas entre viviendas y el terreno en el que se encuentran valer mucho si se cambia el uso del terreno de industrial a residencial.

Enlaces
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