Inversión para poner en alquiler.

La inversión en inmuebles para ponerlos en alquiler busca obtener una renta periódica que pagarán los inquilinos.

Comprar un inmueble para alquilar es una inversión que, si todo sale bien, permite fijar un margen de ganancias respecto al pago realizado.

Si en una zona concreta las viviendas se compran por un precio total de alrededor de 200000 euros y el alquiler medio es de 750 euros mensuales (9000 anuales), comprar una vivienda y luego alquilarla supone obtener unos ingresos brutos equivalentes al 4,5% de la inversión.

En una situación económica en la que los precios suban moderadamente, el margen inicial de ganancias se iría incrementando de acuerdo con la inflación si se sube la renta mensual de acuerdo con la inflación.

Aspectos a tener en cuenta.

Impuestos.
La compra suele llevar asociada impuestos que incrementan el precio final de adquisición.
Periódicamente, la vivienda paga unos impuestos municipales.
Los ingresos obtenidos por el alquiler tienen que ser declarados a final de año y supondrán el pago de impuestos sobre rentas percibidas.

Gastos periódicos. 
El inmueble tendrá una serie de gastos asociados: tasa de conexión y consumo de agua, gas, electricidad o teléfono. Si se encuentra en un edificio con vecinos o en un condominio, tendrá que pagar cuotas a la comunidad de propietarios.
Legalmente es probable que se obligue al propietario a tener contratado un seguro para la vivienda.
Todos estos gastos periódicos deben ser pagados por el propietario, que puede repercutirlos en el inquilino. En el contrato de alquiler debe quedar claro qué gastos asume cada una de las partes.

Rehabilitaciones y reformas. 
Es probable que sea necesario un gasto inicial (en pintura, fontanería, electricidad, mobiliario,...), al comprar la vivienda para dejarla en condiciones de ser alquilada. Este gasto normalmente tendrá que ser afrontado de nuevo con el paso del tiempo. A diferencia de los gastos periódicos comunes, es probable que los inquilinos no estén dispuestos a participar en el gasto de una reforma (pueden preferir buscar otra vivienda a invertir una cantidad importante en una vivienda que no es suya), de forma que el propietario tendrá que correr con esos gastos adicionales.

Falta de inquilino. 
El tener una vivienda para alquilar no implica necesariamente que existan personas dispuestas a alquilar la vivienda en las condiciones que solicita el propietario. Si la demanda es baja, el propietario puede encontrarse con una vivienda desalquilada (una inversión que le genera gastos pero no le proporciona ingresos) o con una vivienda alquilada por un importe más bajo que el que esperaba (una inversión que le genera menores ingresos que los que esperaba).

Coste de la inversión.
La inversión en inmuebles para alquilar es cara.
Afrontar el pago de una vivienda requiere tener un capital importante ahorrado.
Invertir en un inmueble sin disponer de todo el capital, buscando un crédito para la compra, puede suponer que el posible ingreso por parte de inquilinos vaya destinado por entero al pago del crédito.

Falta de diversificación.
Al tratarse de inversiones importantes, la compra de una vivienda para ponerla en alquiler dificulta la diversificación.

Con el importe necesario para comprar una vivienda o un local (por ejemplo 250000 euros), se dispone únicamente de esa vivienda o ese local. En cambio, utilizar ese mismo importe en otras inversiones permite diversificar entre distintas opciones (por ejemplo comprar acciones de varias compañías y además invertir en renta fija).

Es posible reducir el coste de estas altas inversiones haciéndolas a través de la inversión colectiva (comprando en fondos inmobiliarios) o invirtiendo en productos cuyo precio no sea tan elevado como el de una vivienda (por ejemplo plazas de garaje, trasteros o locales pequeños). De esta forma, con la inversión equivalente a la de una vivienda, se puede disponer de varios inmuebles menores.

Trato con los inquilinos.
Una característica que presenta la inversión en inmuebles para alquilar que no tienen otros modelos de inversión es que existe una relación continuada entre el propietario y el inquilino.
Mientras el comprador de acciones sólo tiene que verificar el precio de las mismas y acude a las juntas de accionistas una vez al año, el propietario de una vivienda puede verse obligado a atender a su inquilino ante un problema que surja en cualquier momento indeterminado.
Además, el propietario de la vivienda puede tener que responder por acciones que realicen sus inquilinos.

Por ejemplo, ante unos inquilinos ruidosos o que deterioren algún elemento común de un edificio, la comunidad de propietarios del edificio podría actuar legalmente contra el propietario.

En el trato con inquilinos, la situación más delicada que tiene que atender el propietario se daría ante impagos de los alquilados. El impago reiterado de las mensualidades normalmente finaliza con el desahucio del inquilino, pero después de una serie de trámites que pueden incluir el paso por un juzgado y la pérdida de ingresos durante un período relativamente prolongado.

Enlaces
       Inversión buscando la revalorización.