Qué es una hipoteca.

La financiación de una vivienda, en la mayor parte de las operaciones de compra emprendidas por particulares, se realiza en parte a través de hipotecas.

Qué es una hipoteca.

Una hipoteca es un crédito en el que se utiliza un inmueble como garantía de la devolución del préstamo. En la compraventa de viviendas, es común que el préstamo que realiza una entidad financiera a quien quiere comprar la vivienda incluya la vivienda que se quiere comprar como garantía del crédito.

Supongamos que una persona quiere comprar una vivienda por un importe, incluyendo impuestos y escritura, de 160000 euros. Tiene ahorrados 50000 euros. Podría solicitar a un banco una hipoteca por 110000 euros con los que pagar el resto del importe. El valor de la vivienda serviría de garantía a la entidad bancaria de que va a recibir la devolución del préstamo más los intereses.

Garantía personal en un préstamo hipotecario.

Dependiendo de la legislación del país, el préstamo hipotecario puede incluir la vivienda como garantía única o ser un préstamo a la persona, que responde del mismo con todos sus bienes.
Si el préstamo hipotecario liga la deuda únicamente a la vivienda con la que se garantiza, la persona que ha recibido un préstamo hipotecario y no puede pagarlo, podría entregar la vivienda y el préstamo quedaría saldado.
Si el préstamo hipotecario se gestiona como un préstamo personal que incluye como garantía de pago todos los bienes de la persona, pueden darse situaciones en las que dar la casa al banco no sea suficiente para saldar la deuda.

Supongamos una situación en la que un comprador pide un préstamo de 170000 euros para pagar una casa valorada en 200000 euros. Pasados cinco años, el comprador no puede afrontar sus cuotas periódicas cuando aún debe 158000 euros del préstamo. Además, en ese plazo, el mercado inmobiliario se hunde. Podría darse el caso de que el comprador dé su casa al banco, el banco subaste la casa y sólo consiga venderla por 128000 euros. En esta situación, el comprador de la casa habrá perdido su vivienda y la venta de la vivienda no habrá cubierto toda la deuda. De esta forma, el comprador se encuentra sin casa y con una deuda pendiente de 158000-128000=30000 euros.

A la hora de contratar el préstamo hipotecario hay que verificar si la garantía está limitada a la vivienda o si la garantía es personal con todos los bienes del hipotecado.

En el caso de que el prestatario de una hipoteca no pueda afrontar los pagos y pierda la vivienda, es importante el proceso de venta de la misma, quién lo gestiona y qué capital se obtiene de la venta.  Si el banco es quien se encarga de la venta de una vivienda embargada por impago y la situación del contrato es tal que recibirá el mismo importe (la deuda pendiente) con independencia del precio que alcance con la venta de la vivienda, es posible que no se aplique a la venta la publicidad suficiente para que el precio de la misma sea el mejor posible.

Una persona no puede afrontar las cuotas de su hipoteca cuando le quedan por pagar 120000 euros. El banco, en cualquier caso, recibirá 120000 euros, de forma que le resulta indiferente el precio de la venta. En cambio, para quien ha perdido su vivienda, el precio es muy relevante: si la vivienda se subasta por 90000 euros, perderá la vivienda y deberá 30000 euros; si la vivienda se subasta por 130000 euros, perderá la vivienda, pero al menos recibirá 10000 euros.

Enlaces
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