Hipoteca inversa.

La contratación de una hipoteca inversa es una forma que tiene el propietario de una vivienda de aprovechar el valor patrimonial de las misma sin dejar de vivir en ella.

Qué es una hipoteca inversa. 

Una hipoteca inversa consiste en el pago vitalicio o por una serie de años de una renta por parte de una entidad financiera al propietario de una vivienda. Este pago va generando una deuda del propietario de la vivienda con la entidad financiera. El valor de la vivienda será la garantía que tiene el banco de que va a recuperar los pagos realizados con sus correspondientes intereses.
El momento en el que vence el contrato de hipoteca inversa es cuando fallece el propietario. En esa situación, y dependiendo del contrato que se haya firmado, la vivienda puede pasar directamente a la entidad financiera (que la venderá para recuperar los pagos realizados hasta el momento), o bien la vivienda pasará a los herederos designados pero estos tendrán que pagar al prestamista la carga acumulada sobre la vivienda por los pagos que ha ido haciendo la entidad financiera al antiguo propietario.

Funcionamiento de una hipoteca inversa. 

La hipoteca inversa es, en la práctica, un préstamo en forma de pagos mensuales que le hace la entidad financiera al propietario. La entidad financiera pide una garantía para este préstamo y la garantía es el valor de la vivienda.

El importe de los pagos de la hipoteca inversa depende de tres factores:

• La edad del propietario o los propietarios. 
• El valor de la vivienda. 
• El interés que espera recibir la entidad financiera por su préstamo. 

A partir de la edad del propietario, la entidad financiera calcula cuántos años más podría vivir el propietario. Este cálculo se hace de forma conservadora y siguiendo tablas estadísticas de supervivencia media para las personas de cada edad.

Si por ejemplo el propietario que quiere firmar la hipoteca inversa es una mujer de 72 años, su esperanza de vida según tablas puede ser de 17 años. Aumentando cinco años de margen, el banco puede calcular que esa hipoteca inversa va a suponer pagar rentas mensuales a la propietaria, durante 22 años (264 meses). 

El uso de valores estadísticos para calcular la supervivencia esperada supone que en algunas circunstancias el cálculo fallará y la entidad financiera tendrá que pagar rentas durante más años que los que había calculado. Pero como la entidad financiera espera realizar muchas operaciones con muchos propietarios, los contratos en los que se pague más de lo esperado se compensarán con los contratos en los que se pague menos de lo esperado.

El valor de la vivienda sirve para establecer el límite del total de los pagos. Si se realizan pagos por un importe superior al de la vivienda, la garantía que supone este valor no será suficiente para que se recuperen los pagos realizados.

Siguiendo el ejemplo de la propietaria de 72 años. Si la vivienda está valorada en 264000 euros y la entidad financiera calcula que va a tener que pagar rentas durante 264 meses, la entidad bancaria no debería pagar más de 1000 euros al mes a la propietaria si quiere que el valor de la vivienda cubra la deuda generada. En realidad debería pagar menos de 1000 euros al mes porque hay que tener en cuenta el interés que se espera recibir por los pagos. 

El interés que espera recibir la entidad financiera por el préstamo marca el valor del negocio que quiere realizar la entidad. Cuanto mayor sea el interés del préstamo, menor será el pago periódico que recibirán los propietarios a cambio de la hipoteca inversa.

Si por ejemplo calculamos un interés del 5% anual aplicado mensualmente durante 264 meses y el límite de los pagos lo dejamos en el valor que se ha dado a la vivienda (264000 euros), la renta que podrá pagar mensualmente la entidad financiera es de 550 euros. Si el interés a obtener es del 6% en las mismas condiciones de valoración y plazo, la renta que se podrá pagar mensualmente es de 481 euros. 

Aspectos a tener en cuenta en la contratación de una hipoteca inversa. 

El propietario de la vivienda debe asegurarse de que el contrato de hipoteca inversa le garantiza permanecer en la residencia hasta su fallecimiento en cualquier caso. Incluso en el caso de que la vivienda pierda valor por alguna circunstancia.

Sería terrible para un propietario con una edad avanzada, pongamos 80 años, ver que debido a una crisis inmobiliaria que ha hecho que bajen los precios de las viviendas, el banco decida que los pagos que ha realizado valen más que el valor vigente de la casa y obligase al propietario a abandonar su vivienda y con 80 años buscarse otro lugar. 

La vivienda que se emplea como garantía en un contrato de hipoteca inversa no puede emplearse como garantía en otros contratos adicionales.

Si un propietario ha firmado un contrato de hipoteca inversa con su vivienda como garantía, no podrá usar esa vivienda para, por ejemplo, avalar un préstamo para un familiar. 

Si en la vivienda hay más de un propietario, el contrato de hipoteca inversa debería cubrir la vida de los dos propietarios. Si sólo cubre la vida de uno de ellos y éste fallece, el otro propietario vería que ya no recibe pagos y además tiene que pagar al banco la deuda acumulada o abandonar la vivienda.

Supongamos una vivienda en la que viven una mujer de 90 años y su hijo de 65. Podrían estar tentados a hacer la hipoteca inversa basada sólo en la supervivencia del hijo, que se supone que va a vivir más tiempo. Sin embargo, si se hace el contrato así y el hijo fallece antes la mujer, con más de 90 años, podría verse sin su casa.

Enlaces
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