Subrogación de una hipoteca.

Una subrogación de una hipoteca es una operación que consiste en la sustitución del prestatario o bien en la sustitución del prestamista en una hipoteca.

Sustitución de quien recibe el préstamo. 
La subrogación del deudor en una hipoteca puede darse cuando el vendedor de la vivienda está pagando una hipoteca. Si las condiciones de esta hipoteca le parecen buenas al comprador de la vivienda, puede solicitar al banco la subrogación de la hipoteca en las mismas condiciones. Si la entidad bancaria acepta, la operación de subrogación sustituirá en la hipoteca al primer deudor (quien ha vendido la vivienda) por un segundo deudor (quien compra la vivienda).

En el en el que hay subrogación de un préstamo, el comprador asume la deuda pendiente y paga un importe adicional.

Supongamos que el propietario de un piso decide cambiar de país en busca de un trabajo mejor. Le quedan por pagar 110000 euros de hipoteca de un piso que valora en 150000 euros. Una forma de venta puede establecer como precio, en lugar de 150000 euros, 40000 euros y la subrogación del préstamo. El comprador del piso pagará 40000 euros al vendedor y deberá al banco 110000 euros en las condiciones que tenía el primer pagador.

Una  ventaja de contratar la subrogación de una hipoteca respecto a contratar una hipoteca por el total del pago, es que se se evitan los impuestos por creación de una nueva hipoteca, ya que la hipoteca está creadad.

Sustitución del prestamista.
La subrogación del acreedor consiste en el traslado de una hipoteca desde una entidad financiera a otra distinta.
La subrogación del prestamista favorece que el deudor busque hipotecas con mejores condiciones que la que tiene contratada. El deudor puede solicitar la subrogación si encuentra que otro banco ofrece unas condiciones mejores por la hipoteca.
La subrogación del prestamista permite el cambio de los tipos de interés aplicados o el plazo de amortización, manteniendo el resto de las condiciones de la hipoteca. En una subrogación del prestamista no es necesario el pago de un nuevo impuesto de creación de hipoteca pero sí se pagan gastos de cancelación de la hipoteca con la primera entidad y los gastos de escrituración de la segunda hipoteca. El deudor decidirá la subrogación de su hipoteca a una nueva entidad si las condiciones de la misma (intereses a pagar) mejoran las condiciones de la hipoteca vigente hasta el punto de que el ahorro en intereses supere a los gastos de cancelación y la apertura de la nueva hipoteca.

Una persona tiene contratada una hipoteca con el Banco del Este con un interés fijo por el que paga cuotas de 600 euros al mes. El capital pendiente que tiene es de 52000 euros, que pagará en 120 cuotas. La comisión de cancelación de su hipoteca es del 1% sobre el capital pendiente (520 euros).
Si esta persona encuentra que el Banco del Oeste le ofrece una hipoteca para pagar 52000 euros en 120 cuotas de 570 euros al mes puede calcular que se ahorraría 30 euros al mes, que en 120 meses suman 3600 euros si cambia de hipoteca. Los gastos que tendría que afrontar son 520 de cancelación y la escritura de la nueva hipoteca. Si la escritura de la nueva hipoteca es de menos de 3080 euros, la subrogación le saldrá rentable al hipotecado a la larga. 

El cálculo de un posible ahorro al cambiar una hipoteca por otra, debe tener en cuenta que el ahorro se produce a largo plazo, pero exige un gasto inicial mayor de forma que pueden pasar meses o incluso años hasta que se llegue a una situación de ahorro neto.

En el ejemplo anterior, y suponiendo unos gastos de escrituración de la hipoteca subrogada de 1000 euros, hacer el cambio de banco supone un gasto inicial de 520+1000=1520 euros. Cada mes se pagan 30 euros menos de hipoteca, pero hasta pasados 51 meses no se habrá ahorrado más importe que lo que se gastó en la operación.
El deudor podría plantearse otras opciones como invertir los 1520 euros en otro producto financiero o disfrutarlos en el momento a costa de pagar 30 euros mensuales más durante 10 años.

Enlaces
       Clases de hipoteca. Tasa e índice de referencia.